La vivienda está sometida a una fiscalidad (30,3 %) que desde la cimentación hasta la herencia, cada paso encarece de manera notable tu hogar. A continuación, te presento un recorrido ordenado por todas las fases de la vida de una vivienda, las cifras que ilustran su impacto, las propuestas de alivio y un análisis de su viabilidad política, nuestras opiniones y el porqué de la falta de reforma real.

Planifica tu estrategia de compraventa o reforma asumiendo que la carga fiscal seguirá elevada: no confíes en buscar programas de ayudas estatales o autonómicas, y calcula siempre los costes reales antes de lanzarte porque el coste final es casi un 25 % de sobreprecio.

En definitiva: con este Gobierno, las grandes reformas fiscales en vivienda son más un deseo que una realidad inminente. La clave estará en las competencias regionales y en la capacidad de la sociedad civil para impulsar cambios parciales mientras esperamos una renovación política más favorable y puede que no llegue mientras nosotros vivamos.

Conclusión:

Aunque las 11 propuestas formuladas por el Instituto de Estudios Económicos (IEE) de la CEOE —liderado por Íñigo Fernández de Mesa (Presidente del IEE y Vicepresidente de la CEOE), Gregorio Izquierdo Llanes (Director General del IEE), junto a Carlos Ruiz Fonseca (Director de Investigación) y Diego Sánchez de la Cruz (Analista Senior), con el apoyo técnico del REAF— ofrecen un diseño técnico riguroso, en el contexto político actual resultan prácticamente inviables a corto plazo. La prioridad recaudatoria del Gobierno, la ausencia de pactos autonómicos sólidos y la complejidad competencial entre Estado y comunidades convierten la mayoría de estas reformas en meras declaraciones de intenciones, sin perspectivas reales de aprobación en los próximos años.

Nuestro presidente Pedro Sánchez ha demostrado una constante subida de impuestos que ahoga a la clase media y baja, mientras Hacienda funciona con criterios rígidos y poco transparentes. En consecuencia, solo medidas locales y parciales —bonificaciones municipales o incentivos autonómicos muy concretos— podrían aliviar mínimamente la carga fiscal, pero el gran cambio estructural sigue siendo una quimera bajo la administración actual.

Artículo completo:

1. Fiscalidad omnipresente en cada etapa

• Construcción: Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
• Compra: IVA del 10 % (obra nueva) o ITP del 11 % (segunda mano).
• Tenencia: IBI, IRPF y el único Impuesto sobre el Patrimonio (junto a Noruega y Suiza).
• Venta: Plusvalía municipal e Impuesto sobre Ganancias de Capital (hasta un 30 %).
• Herencia: Impuesto de Sucesiones.

2. Una presión fiscal que corta el aliento

• La vivienda aporta 52 200 M€ anuales, equivalente al 3,5 % del PIB y al 18 % de la recaudación total.
• IBI y IVA concentran la mayor parte de ese montante.
• Cada hogar acaba pagando un 10 % extra por parte del promotor y un 8,8 % adicional por parte del comprador, es decir, casi una cuarta parte del precio final.

3. España, campeona de la tributación en la UE y la OCDE

4. El coste final: casi un 25 % de sobreprecio

Sumando todos los impuestos, tu vivienda se encarece mucho más allá de su valor de mercado. El resultado:

• Proyectos paralizados
• Mudanzas pospuestas
• Dificultad de acceso para nuevos compradores

5. Propuestas para aliviar la carga fiscal

1. Incentivos al alquiler: bonificaciones de IRPF para arrendadores que ofrezcan rentas asequibles.
2. Rentas de alquiler en la base del ahorro: gravar esos ingresos entre un 19 % y 30 % en la base del ahorro, no en la general.
3. Reforma del valor catastral: criterios homogéneos, portal público y evitar valores superiores al mercado.
4. Reducción o eliminación de ITP y AJD: dinamizar la movilidad y el acceso a la propiedad.
5. Alivio en Sucesiones: eliminar o ampliar reducciones para la vivienda habitual.
6. IVA superreducido (4 %) en rehabilitación: incentivar reformas residenciales.
7. Ventanilla única de desgravaciones: centralizar deducciones por obras y eficiencia energética.
8. Exenciones por reinversión: deducir plusvalías al comprar otro inmueble o invertir en proyectos.
9. Evitar doble imposición: deducir impuestos ya pagados y ajustar por inflación.
10. Bonificaciones al IBI: flexibilidad para ayuntamientos y premios a mejoras estructurales.
11. Clarificar el ICIO: definir la base imponible y eximir parcialmente proyectos sostenibles.

6. Madrid y otras Comunidades: oasis en el desierto fiscal

• Comunidad de Madrid: ITP al 6 % (vs. 11 % en Cataluña) con recaudación similar.
• También con mejores ventajas: La Rioja, Cantabria, Murcia y Castilla y León.
• Tipos más elevados y menor competitividad: Cataluña, Extremadura, Asturias, Baleares y Castilla-La Mancha.

7. Regulación vs. oferta: sanciones que frenan la construcción

No solo los impuestos pesan. El control de rentas y la inseguridad jurídica limitan la oferta. El estudio reclama:

• Colaboración público-privada
• No penalizar a las SOCIMI
• Normativas estables que impulsen la inversión

8. El riesgo económico de una vivienda inasequible

“La falta de viviendas accesibles es uno de los riesgos más graves para mantener el crecimiento económico.”

Una fiscalidad desmedida encarece un bien esencial y amenaza tanto a las familias como al dinamismo del mercado.

9. Conclusión: una reforma imprescindible

España necesita ya un sistema fiscal justo, eficiente y neutral que impulse la oferta sin renunciar a una recaudación sostenible. Solo así aligeraremos el peso invisible que grava nuestros hogares.

Debate sobre la viabilidad política de las medidas

Cada propuesta técnica choca con la realidad política del Gobierno actual. A continuación, su análisis y mi visión personal.

1. Incentivos fiscales al alquiler

Viabilidad profesional: Media-alta (1–2 años) con reforma de Leyes de Arrendamiento e IRPF.
Visión personal: “El gobierno no para de subir impuestos y actúa para ahogar a la clase media y baja. No creo que avance una reforma real.”

2. Rentas de alquiler en la base del ahorro

Viabilidad profesional: Moderada (2–3 años); requiere reclasificación en el IRPF y perder liquidez en Hacienda.
Visión personal: “Hacienda funciona como una mafia: te exige y luego debes reclamar (anque es recomendable no hacerlo). Con este Gobierno, lo veo imposible.”

3. Modernización del Catastro

Viabilidad profesional: Media (3–5 años); herramienta técnica disponible, pero hace falta pacto Estado-CC AA.
Visión personal: “El valor de referencia es lo que se tiene en cuenta y en muchos casos, según mi experiencia, es superior al precio de venta; necesitamos transparencia real, no parches.”

4. Reducción de ITP y AJD

Viabilidad profesional: Moderada (1–2 años en CCAA ágiles), complejo a escala nacional.
Visión personal: “La clase media, ahora clase baja y ahogada por los impuestos, no puede acceder a vivienda digna. Al Gobierno no le importa.”

5. Alivio en Sucesiones

Viabilidad profesional: Alta en CCAA (1–3 años), reforma estatal necesaria para unificar.
Visión personal: “Es urgente evitar que las familias vendan su hogar para pagar impuestos.”

6. IVA superreducido en rehabilitación

Viabilidad profesional: Alta (1 año) mediante una enmienda a la Ley del IVA.
Visión personal: “Han subido el IVA de alimentos; dudo que consideren abaratar reformas caseras, que casi nunca cumplen requisitos para poder desgravarse.”

7. Ventanilla única de desgravaciones

Viabilidad profesional: Media-alta (1–2 años); depende de coordinación administrativa.
Visión personal: “Con la corrupción existente, no creo que implanten algo tan transparente y colaborativo nunca.”

8. Exenciones en plusvalías por reinversión

Viabilidad profesional: Moderada (2–3 años); choca con objetivos recaudatorios.
Visión personal: “Sin un cambio de enfoque en Hacienda, las exenciones quedarán en meras intenciones.”

9. Eliminación de la doble imposición

Viabilidad profesional: Alta (6–12 meses) vía real decreto.
Visión personal: “Es una mejora técnica sencilla, pero requiere voluntad política inmediata y esto nunca ocurrirá con un gobierno «presuntamente» acusado de corrupción.”

10. Bonificaciones al IBI

Viabilidad profesional: Muy alta (inmediato–1 año) al ser competencia municipal.
Visión personal: “Solo hay que querer; muchos ayuntamientos ya tienen la capacidad normativa. Y no olvidemos que la vivienda aporta 52 200 M€ anuales, equivalente al 3,5 % del PIB y al 18 % de la recaudación total.”

11. Clarificación del ICIO

Viabilidad profesional: Alta (1–2 años) mediante reforma reglamentaria.
Visión personal: “Con la actitud mafiosa e intocable de Hacienda, no creo que aclaren ni reduzcan esta tasa.”

¿Por qué, con el Gobierno actual, pocas reformas avanzarán?

Con Sánchez que ha priorizado la recaudación sobre la reducción de impuestos —aprobando subidas de IVA, IRPF y otros gravámenes— es muy difícil ver grandes rebajas en esta legislatura.

El historial de los últimos años muestra:

• Enmiendas centradas en subir ingresos, no en aligerar la carga.
• Ausencia de pactos autonómicos robustos para impulsar reformas estatales.
• Resistencia política a tocar tributos clave (ITP, Sucesiones, Patrimonio).

Por tanto:

1. Las reformas nacionales (ITP, Sucesiones, IRPF) están lejos mientras siga este perfil de Gobierno.
2. Solo las medidas autonómicas y locales (bonificaciones al IBI, reducciones de ITP) tienen probabilidad a corto plazo y poco probable ya que no disponen de otros recursos que puedan suplementar esta falta de ingresos.
3. Incentivos temporales (IVA reducido en rehabilitación) podrían aprobarse, pero con reglas tan restrictivas que apenas beneficiarían a la mayoría.

Planifica tu estrategia de compraventa o reforma asumiendo que la carga fiscal seguirá elevada: no confíes en buscar programas de ayudas estatales o autonómicas, y calcula siempre los costes reales antes de lanzarte porque el coste final es casi un 25 % de sobreprecio.

En definitiva: con este Gobierno, las grandes reformas fiscales en vivienda son más un deseo que una realidad inminente. La clave estará en las competencias regionales y en la capacidad de la sociedad civil para impulsar cambios parciales mientras esperamos una renovación política más favorable y puede que no llegue mientras nosotros vivamos.