¡LO QUE NO TE DICEN! Claves del mercado inmobiliario 2023-2024

La compraventa de viviendas en España atraviesa una fase de transformación que va más allá de los titulares optimistas de los portales inmobiliarios. Un análisis profundo de los datos oficiales revela una realidad compleja, marcada por el descenso de operaciones nacionales, el auge del comprador extranjero y los primeros indicios de ajuste en los precios. Este artículo resume y analiza los datos más recientes aportados por el Consejo General del Notariado, publicados el abril de 2025.

Compraventa de viviendas: descenso general y alzas selectivas

En 2023 se registraron 640.451 operaciones de compraventa de vivienda, un 11,2% menos que en 2022. Pese a esta caída, el precio medio por metro cuadrado subió un 1,5% hasta alcanzar los 1.640 €/m². Por tipo de vivienda:

• Los pisos bajaron un 10,5% en operaciones, con un precio medio de 1.830 €/m² (+2,0%).
• Las viviendas unifamiliares cayeron un 13,6%, con un precio medio de 1.287 €/m² (-1,3%).

Por regiones, Navarra (+13,7%), Castilla-La Mancha (+8,3%) y La Rioja (+7,3%) lideran el crecimiento de precios, junto con la Comunidad Valenciana (+11%). En cambio, Baleares (-0,4%) y Aragón (-0,3%) mostraron ligeras caídas. En número de operaciones, solo Asturias creció (+1,4%), mientras que Baleares (-19,9%), Canarias (-16,8%) y Madrid (-16,2%) sufrieron los mayores descensos.

Préstamos hipotecarios: fuerte contracción

Los nuevos préstamos para compra de vivienda descendieron un 21,3%, con un total de 280.340 operaciones. La cuantía promedio se redujo un 3,1%, situándose en 148.592 €. Las caídas más destacadas por número de préstamos se registraron en Cantabria (-25,5%), Cataluña (-24,6%) y Madrid (-23,1%). Madrid tuvo la cuantía promedio más alta (221.023 €), mientras que Murcia la más baja (92.128 €).

Comprador extranjero: sostén del mercado y nuevo foco de tensión

En un contexto de caída generalizada, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros creció un 10,3%, alcanzando las 69.690 operaciones. Esto confirma que la vivienda en España sigue siendo un activo refugio, especialmente en zonas como Comunidad Valenciana, Costa del Sol o Canarias.

Sin embargo, el fin del programa Golden Visa podría modificar este panorama. Esta medida, que permitía obtener la residencia mediante la compra de vivienda por más de 500.000 €, presionó durante años los precios en ciudades como Madrid y Barcelona. Su eliminación podría:

• Reducir el interés de inversores especulativos.
• Modificar el perfil de comprador hacia uno más residencial o vacacional.
• Enfriar ciertos submercados de alta demanda internacional.

Primeras señales de ajuste: precios a la baja en unifamiliares

El informe revela un descenso del 1,3% en el precio de la vivienda unifamiliar, mientras que en comunidades como Baleares y Aragón ya se observan ligeras bajadas. Se anticipa una posible ralentización o corrección leve de precios durante 2025, especialmente si los tipos de interés se mantienen elevados y la incertidumbre económica global persiste.

Realidad del sector: menos visitas, más cautela

Profesionales del sector constatan que:

• El número de visitas ha disminuido.
• Muchos compradores esperan bajadas de precios.
• El poder adquisitivo nacional no acompaña los valores actuales.

Esta situación refuerza la hipótesis de que, salvo en zonas con alta presión de demanda, los precios tenderán a ajustarse en los próximos meses.

Evolución por tipo de comprador y territorio

El comprador extranjero no residente se consolida como el segmento que más presión ejerce sobre los precios. En el segundo semestre de 2024, el precio medio pagado por este perfil fue de 3.063 €/m² (+12,8% interanual), frente a los 1.706 €/m² de los nacionales residentes. Este diferencial del 79% confirma la orientación premium de este tipo de demanda.

Por comunidades, los mayores crecimientos de operaciones se dieron en:

• Asturias (+43,4%)
• Castilla y León (+16,5%)
• País Vasco (+14,7%)

En contraste, las mayores caídas fueron:

• Islas Canarias (-18,0%)
• Comunidad Valenciana (-4,8%)

Estas cifras muestran una descentralización de la demanda extranjera hacia zonas más accesibles y con menor saturación. El teletrabajo, la segunda residencia flexible y el menor coste de vida parecen impulsar este desplazamiento.

Perfil del comprador extranjero: segmentación geográfica clara

Los datos reflejan dos perfiles bien diferenciados:

• Extranjeros no residentes: Inversores o compradores de segunda residencia. Domina el perfil británico en Canarias, Baleares y Andalucía; el alemán en Baleares; y franceses y belgas en el norte.
• Extranjeros residentes: Perfil más vinculado a la inmigración. Marroquíes y rumanos lideran en Comunidad Valenciana, Murcia, Aragón y Castilla-La Mancha.

Dinamismo internacional: nuevos protagonistas

Aunque el volumen total de compraventas extranjeras descendió ligeramente (-0,7%), algunos países experimentaron crecimientos destacados:

• Países Bajos (+12,3%)
• China (+10,2%)
• EE.UU. (+5,1%)

Estados Unidos destaca como la nacionalidad que más paga por metro cuadrado: 3.390 €/m² en 2S24 (+4,4%). En cambio, Rusia (-10,6%), Marruecos (-7,2%) e Italia (-6,1%) registraron los mayores descensos.

Conclusión profesional

El mercado inmobiliario español vive una fase de transición. La fortaleza del comprador extranjero sostiene los precios, pero los primeros indicios de ajuste empiezan a aflorar, especialmente en vivienda unifamiliar y regiones saturadas. La eliminación de la Golden Visa, unida al contexto económico y a un cambio en las preferencias de los compradores, podría acelerar esta tendencia.

Para los profesionales del sector, esta coyuntura exige:

• Ajustar la estrategia de captación y comunicación.
• Analizar con precisión los micromercados.
• Aprovechar las oportunidades en zonas emergentes.
• Enfoque a compradores no residentes con gestión inmobiliaria y documental de alto nivel.
• Estudiar la nueva problemática de economía mundial en dependencia de cambios provocados por USA.
• Priorizar la captación de viviendas en zonas emergentes con alto nivel en rentabilidad y seguridad.

El ciclo está cambiando. Comprender sus matices será clave para tomar decisiones acertadas en 2025 y más allá.