¿Qué determina el valor de una propiedad?

Si alguna vez te has preguntado, «¿cuánto vale mi casa?», debes saber que el valor de una propiedad está determinado por diversos factores clave.

Como propietario o profesional inmobiliario, es esencial identificar qué aspectos determinan la valoración del inmueble para su venta o compra y para ello es imprescindible realizar un estudio de mercado inmobiliario de forma personalizada.

¿Cuáles son los métodos principales de valoración inmobiliaria?

Existen cuatro métodos principales para evaluar inmuebles:

1. Método de Comparación: Valora el inmueble comparándolo con propiedades similares y vendidas recientemente.
2. Método Residual: Muy utilizado en terrenos y propiedades a reformar, determina el valor basado en el potencial futuro de la propiedad.
3. Método del Coste o Reposición: Valora el coste actual de construcción, incluyendo depreciación y estado del inmueble o estima cuánto costaría construir de nuevo un inmueble con características idénticas.

Valoración inmobiliaria online por comparación:

La valoración por comparación es el método más popular entre las inmobiliarias debido a su rapidez (en tal sólo 3 minutos), pero presenta limitaciones significativas. Generalmente se basa únicamente en:

• Superficie construida
• Ubicación general
• Número de habitaciones
• Extras básicos como piscina o garaje
• Habitualmente realizada por inmobiliarias de manera rápida con aplicaciones automáticas, sin documentación aportada, sin inspección ocular y principalmente realizadas por agentes inmobiliarios sin experiencia.

Sin embargo, factores cruciales como la orientación, vistas, calidades, reformas recientes o instalaciones especiales no se consideran adecuadamente, lo que puede generar valores alejados de la realidad.

¿Son fiables las valoraciones inmobiliarias online o gratuitas?

Hoy en día la mayoría de inmobiliarias ofrecen valoraciones rápidas mediante sencillas herramientas digitales como a las que puedes acceder tú mismo (Idealista, etc).

• Son rápidas, sencillas y habitualmente gratuitas.
• Tienen en cuenta únicamente factores básicos. Algunas pueden incluir datos históricos de testigos vendidos (importe de la escritura pública de compraventa).
• Ignoran detalles clave como reformas, calidades específicas, orientación, altura, vistas, elementos de seguridad, complementos de las zonas comunes o por ejemplo vecindad y servicios cercanos.

Una valoración hecha por profesionales experimentados es mucho más precisa porque necesita gran inversión de tiempo de trabajo, experiencia demostrada, conocimientos de sector inmobiliario y suele costar casi lo mismo que una tasación oficial.

Ejemplo práctico:

Imagina que tu vivienda está ubicada en una avenida principal, con vistas despejadas con orientación al sur desde un octavo piso, con terraza amplia, reformada integralmente el año pasado, equipada con ventanas antirrobo, persianas automáticas, sistema descalcificador, aire acondicionado de alta eficiencia energética y aislamiento acústico.

Una vivienda ubicada a unos 30 metros, en una calle lateral (muy cerca de tu piso), con orientación norte y en tercera planta podría resultar más valorada simplemente por tener una mayor superficie construida, algo claramente injusto y poco realista.

Este ejemplo muestra cómo se valora tu casa con sistemas automáticos en unos minutos.

Un profesional dedica muchas horas para estudiar y determinar los coeficientes correctores que son esenciales en un estudio de mercado. Un profesional experimentado conoce el método para aplicarlos de forma correcta en base de su experiencia y conocimientos del sector una vez inspeccionada la vivienda.  

¿Crees que un profesional de inmobiliaria puede presentar una valoración de mercado hecha en 3 minutos para determinar el valor de tu casa?

¿Qué diferencia una tasación oficial de una valoración inmobiliaria?

• Tasación Financiera Oficial:
  • Documento legal, regulado por normativa.
  • Requiere inspección presencial por un profesional con titulación, documentación oficial – nota simple actualizada, certificación energética, y otros requisitos legales.
  • Indispensable para operaciones hipotecarias o repartos de bienes.

• Valoración Inmobiliaria:
  • Estimación aproximada del valor actual en el mercado inmobiliario
  • Orientativa, sin valor legal.
  • Oferta y demanda
  • Actualidad económica de la región
  • Otros factores de diferenciación

¿Cuánto cuesta una tasación oficial?

El coste promedio de una tasación inmobiliaria oficial en España oscila entre 160 € y 400 €, aunque pueden encontrarse tarifas desde 100 € hasta más de 3000 €, dependiendo de la complejidad del inmueble.

¿Cuándo es recomendable una tasación antes de vender o comprar una casa?

Una tasación oficial representa el valor garantizado del inmueble. O lo que es lo mismo – un 80% aproximadamente del valor del mercado actual. El único valor que se tendrá en cuenta si tu comprador necesita financiación hipotecaria.

Realizar una tasación oficial antes de comprar o vender una propiedad te garantiza:

• Un valor real garantizado, evitando riesgos financieros futuros.
• Mejorar las condiciones en préstamos hipotecarios (cantidad prestada y tasa de interés).
• Trámites judiciales.
• Seguridad legal y transparencia en la negociación.

Documentación necesaria para una tasación oficial:

• Dirección o referencia catastral (Obligatoria)
• Nota simple del Registro de la Propiedad (Recomendada)
• Inspección presencial del inmueble
• Certificado energético (CEE)

Conclusión

Aunque una valoración de mercado de comerciales inmobiliarios o valoración online pueden servir como orientación inicial, si buscas precisión real, debes buscar un especialista.

Con una tasación oficial (valor garantizado del inmueble) o un estudio de valoración profesional de mercado inmobiliario que incluya coeficientes correctores específicos es siempre la opción más recomendable.

Si la próxima vez un agente inmobiliario te presenta su valoración de tu casa, pregúntale por algunos detalles sobre los testigos aportados en el informe y sabrás si le ha dedicado el tiempo suficiente porque podrá defender perfectamente las razones de su resultado de forma profesional. De esta forma no será difícil reconocer un profesional y comprender el valor de tu vivienda en el mercado actual.

Si estás pensando en vender o comprar una vivienda, invertir en una valoración inmobiliaria profesional será una decisión inteligente para tomar decisiones más acertadas en este sector tan competitivo y volátil.

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